Par Gabriel Collardey.
Un article de l’Iref-Europe

Selon l’INSEE, entre 2017 et 2019, les prix des logements anciens en France ont crû de 3 % par an. Avec la variable du Coronavirus les deux premiers trimestres de l’année 2020 n’ont pas échappé à une augmentation nette des prix immobiliers : 4,9 % pour le premier trimestre et 5,7% pour le second trimestre. Ce dynamisme est porté par une offre de logements anciens inférieure à la demande.

Mais le coût affiché d’un bien sur le marché ne rend pas compte de tous les frais qu’engendre l’achat d’un logement. L’État et les prélèvements obligatoires ne sont jamais loin. En effet, pour tout achat de logement, ancien ou neuf, les « frais de notaire » s’imposent dès la signature du contrat de vente, à destination de l’acquéreur. Derrière cette appellation générale assez trompeuse se cache le fisc, toujours prompt à taxer dès que faire se peut.

Comprendre ce qui se cache derrière les frais de notaire

Il ne faut pas se laisser abuser par la terminologie de la formule « frais de notaire », car s’ils doivent bien être payés au notaire, la majeure partie de ces frais ne lui est pas destinée.

Les frais de notaire se décomposent en deux parties :

• Les droits de mutation ou frais d’enregistrements représentant environ 85 % des frais de notaire.
• La différence perçue par le notaire comprent ses honoraires et le remboursement des formalités engagées pour la cession du bien.

Au total, pour les acquéreurs et selon les départements, les frais de notaire représentent entre 7,7% et 8 % du prix d’achat. Mais regardons de plus près le détail des droits de mutation ou de frais d’enregistrement.

Ceux-ci représentent 5,8 points des frais de notaire, dont 4,5 points sont une taxe départementale et 1,2 point de taxe communale (exemple pour l’achat d’un bien à Paris), plus une contribution de 2,37 % de la taxe départementale à l’État. Les frais de notaire restants se répartissent entre la TVA et la sécurité immobilière.

Une charge importante pour les acquéreurs

Jusqu’à une loi de 2013, les droits d’enregistrement dus au département étaient plafonnés à 3,8%. Cependant, à partir de 2014, ce plafond est passé à 4,5 %. Il va sans dire que les départements se sont empressés de relever les taux. En 2020, tous les départements français imposaient ce taux de taxation à l’exception des départements de l’Isère, l’Indre, le Morbihan et Mayotte.

Ce coût supplémentaire doit être considéré par tout acheteur avant de faire une offre. Prenons l’exemple d’un couple avec deux enfants qui souhaite acheter dans les Yvelines : pour une maison d’un coût de 750 000 euros, ils devront s’acquitter de 45 772 euros de taxes et de 7360 euros d’émoluments de notaire. Soit un total de 53 132 euros. Ces frais supplémentaires constituent un frein important à l’achat d’un bien, surtout dans un moment de crise ou de baisse de pouvoir d’achat.

Le candidat Macron avait promis une baisse des droits de mutation au moment de sa campagne, promesse restée lettre morte. Pire encore, depuis 2019 les départements réclament une hausse des droits de mutation afin de compenser les pertes dues à la suppression de la taxe d’habitation dont les recettes servaient à financer le RSA.

Les droits de mutation illustrent parfaitement les politiques très françaises du tax and spend . Les acheteurs sont des contribuables comme les autres et à ce titre ils doivent payer. Quand bien même l’achat d’un bien représente un budget conséquent pour les ménages, d’autant que les frais d’agence peuvent représenter, exceptionnellement, jusqu’à 10 % du prix d’achat, faire supporter toujours plus de taxes sur les acteurs économiques, semble une logique sans fin de nos politiques.

Une nouvelle exception française

Nous sommes globalement aujourd’hui les champions du monde des prélèvements obligatoires parmi les pays de l’OCDE, et « seulement » deuxième pour les seuls droits de mutation, selon un rapport de l’OCDE paru en 2018.

Parmi nos voisins, seule la Belgique fait pire avec des frais d’enregistrement (ou droit de mutation) s’élevant à 12 %. A contrario , le Royaume-Uni ou les Pays-Bas, les pays les plus libéraux en Europe, appliquent des droits de mutation de l’ordre de 2 %. En Allemagne, il faut compter entre 2,5 % et 6 % selon les landers. Ce calcul étant effectué sur un bien ancien d’une valeur de 200 000 euros, d’après une étude de Fidal.

Cette fiscalité indirecte très appréciée de nos politiques car peu visible pour beaucoup d’électeurs frappe aussi de façon assez hasardeuse des contribuables au gré des circonstances. Car l’achat de l’habitation principale notamment n’est évidemment pas toujours un achat plaisir voire un choix mais souvent une contrainte générée par les mutations professionnelles, les modifications de régime familial ou l’agrandissement du foyer. À ce titre, elle présente donc aussi une grande part d’iniquité.

D’autant que le coût de l’accès à la propriété, augmente d’année en année, à cause d’un marché saturé et en hausse structurelle depuis 2000, auquel s’ajoutent les frais de notaire. Il va sans dire que l’augmentation des taux plafonds de 2014 ne sera sans doute pas la dernière, devant les pressions exercées par les collectivités territoriales (notamment la maire de Paris).

Ces droits de mutation sont d’autant plus intolérables et excessifs qu’ils s’ajoutent à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, jusqu’à 1,5 % par an de la valeur des biens, aux droits de succession jusqu’à 45 % en ligne directe et 60 % entre tiers, aux impôts foncier et d’habitation, à la CSG et à l’impôt sur le revenu sur les loyers et les plus-values.

Ce qui fait que la France a l’une des fiscalités sur le patrimoine immobilier parmi les plus élevées du monde : en 2018, les impôts sur le patrimoine représentaient 4,1 % de notre richesse nationale, soit une part deux fois plus élevée que la moyenne internationale (1,9 %).

Sources :

• Agence-étoile, Droits de mutation et « frais de notaire », 17 septembre 2017
• Commissariat général au développement durable, Hausse des droits de mutation : quel impact sur le marché de l’immobilier ? Ministère de l’Écologie, décembre 2017.
• Institut de l’Épargne immobilière et foncière, La France championne d’Europe de la fiscalité immobilière, 23 octobre 2014
• Notaire de France, Marché immobilier : tendance et évolution des prix de l’immobilier, 28 octobre 2020
• Rapport OCDE, Impôt sur le patrimoine, 2020
• Simulation des frais de notaire, effectuée sur Immobilier.notaires.fr
• Fédération des promoteurs immobiliers de France, étude sur la fiscalité immobilière en Europe, Fidal, 2014

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Par Thibault Doidy de Kerguelen.

« La taxe d’aménagement, due en cas de construction d’un abri de jardin ou de toute autre opération nécessitant un permis de construire ou une déclaration préalable, a vu sa base de calcul fortement augmenter au 1er janvier » , indique Capital . Faites le point sur cette taxe avec l’article que nous republions.

Qu’est-ce que cette taxe d’aménagement sur les cabanes de jardin ?

Le nom officiel de cette taxe est taxe d’aménagement . Vous la devez lorsque vous construisez un espace de plus de 5 m² sur votre terrain : une maison, un garage, une grange et même votre abri de jardin (y compris en préfabriqué). Pour être taxé, cet espace doit dépasser 1,80 mètre de hauteur sous plafond. Les escaliers ne comptent pas.

La taxe est reversée au département (conseil général) et à la commune (en Île-de-France, il y a en plus une part régionale…). La base de calcul de la taxe est un tarif forfaitaire national au mètre carré. En 2014, il s’élève à 712 euros.

Cette année , il passe à 767 euros hors Ile-de-France et 870 euros en Ile-de-France. Soit une hausse de 1,1 % par rapport à 2020. Il s’agit de la cinquième progression consécutive depuis 2017.

Les deux collectivités fixent les taux d’imposition qui sont votés chaque année en conseil municipal et en conseil général, avant le 30 novembre. Ces taux sont compris entre 1 % et 5 % pour la commune et entre 1 % et 2,5 % pour le département.

Comme toujours en France, les règles étant compliquées, on les complique un petit peu plus avec ici un abattement fiscal de 50 % sur les 100 premiers mètres carrés. Le mode de calcul de la taxe d’aménagement est donc : surface construite multipliée par valeur forfaitaire (356 euros de 1 à 99 m², 712 euros au-delà) multipliée par les taux de votre département plus le même calcul multiplié par les taux de votre commune…

Ça peut aller chercher loin…

Nombreux sont les redevables qui se sont vus taxés de 800 euros et plus pour une modeste cabane de jardin . Les forums spécialisés s’agitent (huit pages à feuilleter…)

Le pompon des témoignages : « Nous avons construit une maison, avec sous-sol, de 265 m². Quelques mois plus tard, nous recevions une lettre nous réclamant 6200 euros pour la taxe d’aménagement. À réitérer l’année suivante, soit plus de 12 400 euros en tout ! », raconte Nicolas Maillet, habitant de Marthod, en Haute-Savoie.

Et après, nos grands théoriciens de l’égalité et de la répartition ne comprennent pas pourquoi les Français ne font pas construire …

Comment le fisc est-il informés de vos aménagements ?

N’oubliez pas que pour moins de 20 mètres carrés, vous avez l’obligation de faire une déclaration préalable à la mairie, et même pour votre abri de jardin… Au-delà de 20 mètres carrés, le permis de construire est obligatoire et l’autorisation est également demandée à la mairie. Si, comme l’évoquent un certain nombre d’intervenants des forums, vous ne faites pas ces déclarations, l’amende encourue est de 80 % du forfait national par mètre carré (au lieu des 1 % à 5 %).

La taxe n’est due qu’une seule fois. Si son montant dépasse 1500 euros, dans sa grande bonté l’administration vous demande de la payer sur deux ans, mais pas plus. Il est possible d’obtenir un échéancier pour lisser cette dépense.

Attention cependant, tout retard de paiement peut être sanctionné, avec une majoration de 10 %. Soyez le plus précis dans vos déclarations en mairie, notamment si votre aménagement ne dépasse pas les 1,80 mètre sous plafond ou si un côté est ouvert, sans mur, afin qu’on ne vous réclame pas cette taxe par erreur.

Quelles conditions pour être exonéré ?

Globalement, il apparaît que seules quelques communes accordent certaines exonérations, sur les abris de jardin par exemple. Les départements et la région Île-de-France, aucune. Les collectivités locales ayant dans l’ensemble pris des habitudes de dépenses et l’État diminuant les dotations, on ne les imagine pas accorder des exonérations cette année ni celles qui viennent. Si vous avez la chance d’être sur une commune qui exonère de la taxe d’aménagement, vous payerez simplement la part du département ; et de la région en Île-de-France.

N’hésitez pas à interroger votre mairie et votre centre des impôts avant de faire vos travaux afin d’intégrer cette dépense supplémentaire dans votre budget. Les consignes données aux Trésoreries sont claires, le niveau de revenu et le coût des travaux ne doivent en aucun cas être retenus comme facteur de dégrèvement ou d’étalement.

Enfin, ne rêvez pas si vous ne voyez rien arriver, la taxe d’aménagement vous sera réclamée douze mois après l’obtention du permis et vous aurez royalement six semaines pour vous en acquitter. Elle n’est pas belle la vie en social-démocratie ?

Cet article a été publié dans une première version en décembre 2014.

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Un article de l’Iref-Europe

Le 15 décembre dernier, la Cour des comptes a présenté son rapport annuel sur les finances publiques locales . Dans le fascicule numéro 3 , consacré à l’examen de la mise en place des métropoles, elle rend un verdict qui n’est hélas guère étonnant.

Selon la loi de modernisation de l’action publique territorialeet d’affirmation des métropoles (MAPTAM) du 27 janvier 2014, la création de métropoles devait permettre une gouvernance plus efficiente, une meilleure coordination des fonctions sociales, économiques, urbanistiques et environnementales, la mutualisation et la mise en commun de services et d’équipements.

Tout cela entraînant, en principe, de substantielles économies soulageant tant les budgets et finances des communes de ces métropoles, que le porte-monnaie des contribuables locaux.

Or, à l’arrivée : rien. La Cour des comptes juge que « la mise en place des métropoles n’a pas eu les effets bénéfiques attendus et qu’aucun des objectifs ayant motivé leur création n’a été pleinement atteint. » Un échec, encore…

Des métropoles inutiles

Une métropole, c’est une intercommunalité (une association de communes) qui concerne des territoires fortement urbanisés. Sa création fait suite à la loi de réforme des collectivités territoriales de 2010 (RCT), dont le statut a été remanié par la loi MAPTAM de 2014 et la loi portant sur la nouvelle organisation territoriale de la République (loi NOTRe) de 2015.

On dénombre 22 métropoles en France dont 19 de droit commun, deux à statut particulier (Grand Paris et Aix-Marseille) et Lyon, qui est une collectivité territoriale à statut particulier et non une intercommunalité.

Dès 2017, la Cour des comptes alertait sur le fait que les métropoles se multipliaient sans jouer pleinement le rôle qui devait être le leur. Le rapport 2020, premier bilan d’étape, confirme cette crainte : les métropoles actuelles ne répondent pas aux objectifs qui devaient être les leurs. On peut donc affirmer qu’elles sont inutiles.

Preuve de cette faiblesse, la Cour affirme que le périmètre d’intervention des métropoles est flou et qu’elles n’arrivent pas à définir clairement ce qui relève de l’intérêt « métropolitain ».

De même, leurs compétences et le système de gouvernance interne sont inadaptés par rapport aux ambitions ayant motivé leur création. Ces nouveaux établissements publics devaient renforcer la « compétitivité » et la cohésion sociale, en mettant fin aux divergences des intérêts entre communes d’un même territoire urbain. Cet objectif est passé à la trappe.

La Cour des comptes dénonce également un système électif qui, hormis pour la métropole de Lyon, rend les élus métropolitains moins légitimes que les conseillers municipaux élus au suffrage universel direct.

Des métropoles à tout-va

Les sages financiers notent que la France est le pays européen qui a le nombre le plus élevé de métropoles, et que ce statut a été attribué trop facilement à des collectivités qui en ont fait un label de promotion du territoire plus que l’outil efficient d’une meilleure gestion.

La loi du 28 février 2017 relative au statut de Paris et à l’aménagement métropolitain rend possible la création de métropole à toutes les intercommunalités de plus de 400 000 habitants, à celles qui sont des centres d’une zone d’emplois de plus de 400 000 habitants, et à celles de plus de 250 000 habitants ou comprenant dans leur périmètre le chef-lieu de région, centres d’une zone d’emplois de plus de 500 000 habitants.

Ces critères, sans cesse revus à la baisse au fil du temps, posent question. En effet, est-ce que des villes comme Brest, Clermont, Metz, Nancy, Orléans, Dijon et Tours, avec une population de moins de 300 000 habitants, peuvent être considérées comme des métropoles ? De même, quel est l’intérêt que Saint-Étienne soit une métropole alors que Lyon, ville d’envergure européenne, est à 60 km ?

Et cela coûte cher…

La Cour des comptes exprime donc à demi-mot ses réticences. En revanche, elle note la bonne santé financière de ces nouvelles intercommunalités… mais qui se fait au détriment des finances du contribuable urbain.

Les recettes de fonctionnement ne font qu’augmenter, + 18,2 % entre 2015 et 2019 pour l’ensemble des métropoles françaises ; soit annuellement, 4,3 %. L’argent du contribuable coule à flot pour financer ce qui s’apparente à un gadget inutile.

Avec la revalorisation des bases des impôts locaux, sur la période 2015-2019 les métropoles ont bénéficié d’une augmentationde 4,9 % du produit de la taxe d’habitation, des taxes foncières, ainsi que de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Pour sa part, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) a progressé de 8,8 % entre 2014 et 2018.

Des compétences floues mais bien financées…

Comme pour la fusion des régions , les résultats et les objectifs visés ne sont pas au rendez-vous. Une fois de plus, une réforme territoriale crée des mastodontes peu efficaces mais onéreux et financés par des hausses d’impôts.

Il serait temps que la France propose une réforme territoriale ambitieuse, qui supprime divers échelons de compétences. Communes, intercommunalités, départements, régions, tant de divisions qui ne font que multiplier le nombre d’élus et d’impôts. C’est l’ensemble de ce modèle qu’il convient de revoir.

Sources :

https://www.ccomptes.fr/system/file …
https://www.courrierdesmaires.fr/92 …
https://www.vie-publique.fr/fiches/ …

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