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      Les propriétaires étouffés par les réglementations

      IREF Europe · ancapism.marevalo.net / Contrepoints · Friday, 5 February, 2021 - 04:40 · 5 minutes

    réglementations

    Par Adrien Boros.
    Un article de l’Iref-Europe

    Une histoire banale. Elle se situe dans un immeuble modeste d’une ville moyenne. Il s’agit d’un petit logement avec un petit loyer. Ayant été occupé pendant des années, il est aujourd’hui en mauvais état. Au départ du dernier locataire, le propriétaire décide d’entreprendre des travaux lourds de rénovation, dont notamment le remplacement de tous les châssis vitrés par des doubles vitrages, l’isolation des murs, la mise aux normes de l’électricité, etc.

    Cette démarche était contraire à l’avis des agents immobiliers ayant visité l’appartement, ils ont souligné que cet investissement ne pourrait être amorti avant 20 ou 30 ans. Peu importe. Notre propriétaire n’est pas un professionnel de l’immobilier, il est peu argenté mais scrupuleux, et tenait à remettre sur le marché un logement mieux que simplement « digne » comme on dit actuellement. Il le souhaitait vraiment agréable à vivre pour ses futurs locataires.

    Même après des travaux, on ne décide pas d’une augmentation de loyer !

    À la fin des travaux, dont le coût s’éleva finalement à environ 15 % de la valeur du logement (!), le propriétaire passe en revue les diagnostics obligatoires (65 pages d’informations), choisit un des nombreux modèles de « bail de location » existants (22 pages), annexe à celui-ci un extrait du règlement de la copropriété (15 pages), prépare le formulaire d’état des lieux et, enfin, publie une annonce pour la location.

    Cependant, vu l’investissement réalisé, il augmente le loyer de ce qu’il considérait comme raisonnable : 5 %.

    À ce moment, des amis bien informés attirent l’attention de notre propriétaire un peu aventureux sur le fait qu’on ne décide pas ainsi, comme on veut, d’une augmentation de loyer.

    A-t-il vérifié par exemple, les loyers pratiqués dans les environs pour des biens équivalents ? Et le rapport entre le montant des travaux et le montant annuel des loyers, est-il d’au moins 15 % ? Et puis il y a les zones où les loyers sont plafonnés ou bien encadrés…

    Enfin, manque de chance, notre propriétaire découvre angoissé que son logement se trouve en « zone tendue », zones dans lesquelles aucune augmentation de loyer n’est autorisée (sont concernées actuellement 1149 communes dans 28 agglomérations).

    Il se dit qu’il aurait mieux fait de s’abstenir de vouloir trop bien faire… Mais il découvre aussi qu’il existe de nombreuses clauses permettant de déroger à cette interdiction absolue, et l’une d’elles justement lui convient parfaitement : « Si le montant des travaux réalisés est au moins égal à la dernière année de loyer, celui-ci pourra être fixé librement ».

    Ouf ! Ses travaux représentent près de trois années de loyer !… Hélas, soulagement de courte durée. Cette règle était applicable jusqu’au 1er janvier 2021.

    Depuis, aux règles précédentes s’en ajoute une autre : les travaux réalisés doivent aussi permettre un abaissement de la consommation d’énergie en dessous de 331 kwh/m2/an. Nouvel ouf victorieux : les travaux d’isolation entrepris et la mise en place de doubles vitrages permettront de prouver la baisse de consommation et donc justifier l’augmentation du loyer… J’espère que vous suivez…

    Normes, réglementations, absurdités administratives : tout est conçu pour décourager le propriétaire

    Juste un petit problème… sans clause dérogatoire cette fois ! Le calcul ci-dessus doit être réalisé par une personne agréée, disons un diagnostiqueur. Notre propriétaire confiant, croyant que cette ultime démarche lui permettra enfin de boucler son dossier, s’adresse à celui qui était intervenu dans ce logement et avait indiqué sur son document « DPE vierge ». Pourquoi vierge ?

    Il explique donc au technicien en question qu’il a besoin d’un certificat indiquant la classe D ou E (correspondant à une consommation inférieure à 331 kwh/m2/an) et s’entend dire que dans les immeubles d’avant 1949 on ne calcule pas les consommations et les déperditions thermiques en fonction des isolations réalisées et des matériaux utilisés, mais… des consommations effectives des années précédentes ! Et c’est pour cela d’ailleurs que le diagnostic est « vierge » car le diagnostiqueur n’avait pas accès aux factures du dernier locataire.

    « Mais justement, je ne veux pas constater le passé (qui forcément est mauvais, et qui a conduit à la réalisation des travaux !) , je veux prouver que les travaux réalisés remplissent les conditions requises pour atteindre la consommation demandée réglementairement ! » s’énerve notre bailleur. Comment faire alors pour apporter le justificatif du respect du nouveau plafond de consommation ? « Attendez un an » fut la réponse…

    Donc, vous faites effectuer des travaux pour économiser l’énergie, vous louez pendant un an avec l’ancien loyer, vous faites faire un nouveau diagnostic (entre 200 et 250 euros et en espérant que le locataire n’a pas volontairement ou frileusement augmenté le chauffage au maximum pour ainsi fausser l’analyse) et, fort du bon constat cette fois, vous proposez au locataire déjà en place de bien vouloir accepter une augmentation de loyer… qu’il pourra contester avec beaucoup d’arguments !

    À l’heure qu’il est, plutôt que de louer dans ces conditions, notre propriétaire désespéré a préféré mettre son logement en vente. La morale de l’histoire est que, si on veut décourager les propriétaires bailleurs de faire des travaux d’isolation , il existe maintes possibilités pratiques (pour pouvoir bénéficier du crédit d’impôt, voir par exemple la complexité du calcul en fonction des matériaux isolants thermiques utilisés, leur épaisseur et leur mise en œuvre). Pour les encourager, il n’existe que beaucoup de beaux discours…

    Sur le web

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      Pénurie de logements : cessons les mesures qui pénalisent les investisseurs

      Institut Économique de Montréal · ancapism.marevalo.net / Contrepoints · Sunday, 31 January, 2021 - 04:40 · 2 minutes

    logements

    Par Olivier Rancourt.
    Un article de l’Institut économique de Montréal

    Suite à la pénurie de logements abordables à Montréal, certaines voix se lèvent pour exiger un gel des loyers par le gouvernement. Bien que l’intention derrière cette demande soit noble, cette dernière rate la cible. Une telle mesure aurait des conséquences néfastes pour les foyers à faibles revenus et ne ferait qu’empirer la crise du logement à Montréal.

    Revenons aux principes économiques de base

    Lorsqu’il y a une pénurie, c’est que la quantité demandée excède la quantité offerte sur le marché. Il y a donc une pression à la hausse sur les prix pour venir rééquilibrer l’offre et la demande .

    Le cas des logements à Montréal ne fait pas exception. S’il manque de logements, il faut se tourner vers des réformes qui vont augmenter les investissements en immeubles locatifs, donc l’offre.

    On ne règle pas une pénurie en instaurant un contrôle des prix , cela ne fait que l’amplifier. En diminuant le retour sur investissement des immeubles locatifs, on  pousse plutôt l’offre à diminuer, accentuant ainsi la pénurie.

    Il faut donc plutôt rendre l’investissement dans les immeubles locatifs plus intéressant face aux autres alternatives. Montréal devrait instaurer des mesures qui facilitent la vie des propriétaires et investisseurs potentiels.

    Par exemple, les hausses de taxes à répétition dans les grandes villes diminuent les faibles marges de profits des propriétaires. Il faut y mettre un terme. Les permis de construction difficiles à obtenir sont aussi un exemple de mesures accentuant la pénurie de logements.

    Favoriser les investissements

    Il est grand temps que le gouvernement du Québec et la ville de Montréal agissent de façon concrète pour établir un cadre fiscal et réglementaire favorable aux investissements, afin de pouvoir minimiser de façon durable les dommages économiques liés à la pénurie de logements.

    Ce n’est pas en exigeant des entrepreneurs de construire des logements sociaux dans les nouveaux développements, ou en limitant les expulsions en cas de non-paiements , que l’investissement dans l’immobilier deviendra plus intéressant.

    Il faut arrêter l’hémorragie, en mettant fin aux mesures qui pénalisent les investisseurs et, indirectement, les locataires.

    Sur le web

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      Interdire la location des « passoires thermiques », une fausse bonne idée

      Vincent Benard · ancapism.marevalo.net / Contrepoints · Saturday, 16 January, 2021 - 04:45 · 6 minutes

    passoires thermiques

    Par Vincent Benard.

    Le gouvernement vient d’annoncer qu’à partir de 2023, les propriétaires ne seraient plus autorisés à louer des appartements ou maisons considérés comme des passoires énergétiques, soit la catégorie G des diagnostics de performance énergétique.

    Cette décision semble pétrie de bons sentiments et conforme à la pensée écologiquement correcte du moment, mais comme toute politique restrictive, elle n’ira pas sans effets pervers.

    Des bonnes intentions affichées aux effets pervers prévisibles

    70 000 logements privés et 20 000 logements publics seraient donc, à ce jour, concernés par cette décision, ce chiffre apparaissant faible, puisque 6 % des logements français, soit 1,8 million, sont concernés par ce classement en catégorie G, et plus de 20 % sont loués dans le parc privé ( source ).

    Le raisonnement du gouvernement est simple : ces logements généralement anciens et vétustes sont loués à des familles modestes, qui sont précisément celles n’ayant pas les moyens de payer leur surconsommation énergétique.

    De plus, qui dit consommation d’énergie dit au moins en partie émissions de gaz à effets de serre, et le gouvernement s’est fixé des objectifs ambitieux, voire irréalistes , de réduction de ces émissions.

    Le gouvernement en déduit donc qu’il faut soit contraindre les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation, soit leur interdire de louer ces logements. Ce simplisme interpelle.

    Tout d’abord, selon le CEREN (cf tableau ci-dessous, source ), malgré une augmentation notable de la population métropolitaine (+14 %), la consommation énergétique des Français pour leur chauffage a chuté de 23 % en 30 ans, preuve que le cadre législatif actuel, pour imparfait qu’il soit, permet déjà une amélioration de nos consommations énergétiques à un rythme soutenu.

    Il n’y a donc pas de « situation de crise de la consommation d’énergie résidentielle » qui justifierait cette soudaine agitation gouvernementale.

    En revanche, on ne peut que s’interroger sur les risques d’effets secondaires pervers d’une telle décision.

    Avant d’introduire une discussion économique, notons parallèlement que depuis 2012, soit l’arrivée au pouvoir de deux présidents (Hollande puis Macron) qui ont augmenté les interventions étatiques et les contraintes sur les bailleurs (Loi ALUR, renforcement du blocage des loyers dans certaines villes, etc.), le nombre de SDF a été multiplié par deux , selon la fondation Abbé Pierre, passant de 160 000 personnes à plus de 300 000.

    Bien que corrélation ne soit pas causalité, à l’évidence, les interventions de l’État ne s’accompagnent pas d’une amélioration de la situation du logement des ménages, en tout cas des plus modestes d’entre eux, en France. Il est donc permis de s’interroger sur la pertinence d’en ajouter de nouvelles.

    Et, comme le souligne un éminent influenceur sur Twitter , « la rue n’est pas mieux isolée que ces logements » . Ces logements sont peut-être très imparfaits, mais 70 000 logements de moins (grand minimum), sur le marché locatif risquent de manquer cruellement aux plus précaires des ménages, alors qu’ils auraient pu constituer un parc social de secours utile, à défaut d’être économe en énergie.

    Pourquoi reste-t-il des passoires thermiques ?

    Certes, ces logements cumulent souvent d’autres problèmes de vétusté : plomberie, humidité, etc., et certains particulièrement insalubres devraient disparaître du marché. La question que le gouvernement devrait se poser est : « pourquoi ne disparaissent-ils pas » ?

    D’une part, les travaux de rénovation énergétique sont chers, et leur rentabilité n’est pas assurée. Selon des sources officielles ( DREAL grand est ), le coût moyen de ces travaux, permettant de gagner 2 à 3 rangs sur l’échelle de classification des logements, sont élevés, de 180 à 300 euros par m2, et des sources de presse indiquent des coûts plus élevés encore pour les logements classés G, la pire catégorie.

    Dans les villes où les loyers sont faibles, les propriétaires auront du mal à répercuter ces investissements sur les loyers. Dans celles où ils sont élevés, une augmentation de 1 euro/m2 des loyers mensuels est envisageable (300 euros à 4 % annuels bruts), mais un nombre croissant de grandes métropoles envisage de plafonner arbitrairement les loyers -Paris et Lille l’ont déjà fait-, ce qui n’encouragera guère les propriétaires concernés à se lancer dans des travaux lourds.

    Ce manque d’appétit pour l’investissement de rénovation est renforcé par le risque de rencontrer un mauvais payeur, risque d’autant plus important que la clientèle de ces logements se trouve généralement chez les familles modestes.

    D’autre part, une construction neuve suffisante permettrait d’offrir à des loyers raisonnables des logements récents, les ménages les plus aisés abandonnant des logements de qualité moyenne mais suffisante à des ménages plus modestes, permettant d’assainir progressivement le marché des offres les plus scabreuses.

    Hélas, notre politique foncière malthusienne rend le terrain hors de prix et limite la construction neuve qui est insuffisante dans les métropoles dynamiques pour faire face à la fois à l’accroissement du nombre de ménages, aux migrations intérieures et extérieures, et à la nécessité de renouveler la part la plus vétuste du parc de logements.

    De surcroît, un foncier cher conduit les promoteurs à privilégier une offre luxueuse, et la loi SRU les oblige à vendre à perte 25 à 30 % de leur production à des bailleurs sociaux, ce qui augmente encore le prix de vente des logements neufs construits pour le secteur privé. Le résultat est que l’offre destinée aux familles modestes, mais pas suffisamment pour accéder prioritairement au logement social, est insuffisante. Ces ménages se rabattent donc sur le locatif privé d’entrée de gamme, où figurent entre autres la plupart des passoires thermiques.

    Logement : début d’un désastre annoncé ?

    Restreindre la possibilité de louer ces logements sans par ailleurs libéraliser la possibilité d’en construire des neufs, ou sans donner aux propriétaires l’assurance législative qu’ils pourront rentrer dans leurs frais de rénovation, conduira à restreindre encore un peu plus l’offre locative, ce qui au final plongera encore plus de ménages dans l’extrême précarité.

    Malheureusement, ce gouvernement, pas plus que les précédents, ne semble se rendre compte de l’impasse vers laquelle il dirige les ménages français. En effet, la ministre E. Wargon a annoncé que d’ici 2028, tous les logements classés F et G, soit 4,8 millions (dont 30 % actuellement loués, soit près d’un million et demi) seront concernés par l’interdiction, si le projet de loi préparé en ce sens venait à être adopté.

    Dans le même temps, le président de la République a déclaré vouloir renforcer la politique de malthusianisme foncier en promouvant des concepts à la mode, et scientifiquement très discutables, tels que le zéro artificialisation nette , au nom de la sauvegarde de la biodiversité.

    Si l’on ajoute à cela l’engouement de nombreux maires pour le blocage des loyers , et l’absence de réponse satisfaisante des pouvoirs publics au problème des locataires mauvais payeurs, alors il est à craindre qu’un effondrement sans précédent de l’offre locative ne se produise dans les dix prochaines années.

    Laisser ces logements sur le marché, en informant correctement les candidats loueurs de leur condition énergétique moyenne, permettrait à ces derniers de négocier de fortes baisses de loyer, si par ailleurs une offre suffisante de renouvellement du parc de logement pouvait voir le jour.

    En matière de logement comme ailleurs, laisser l’offre et la demande jouer pleinement leur rôle serait bien plus bénéfique aux ménages que l’accumulation de réglementations incohérentes dont les effets cumulés promettent un véritable désastre économique et social à moyen terme.

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      La propriété privée interdite d’engrillagement

      Simone Wapler · ancapism.marevalo.net / Contrepoints · Wednesday, 13 January, 2021 - 03:50 · 6 minutes

    propriété

    Par Simone Wapler.

    Tout a commencé avec l’ Association des amis des Chemins de Sologne qui s’est plaint de la prolifération de clôtures dans cette région Centre-Val-de-Loire qui compte de nombreux propriétaires de domaines de chasse. Une proposition de loi – soutenue par le député du Cher – vient d’être rédigée contre l’engrillagement.

    Si cette loi est adoptée, les propriétaires fonciers n’auront plus le droit de clôturer leurs terrains. D’autres multiples contraintes concernant la faune non domestique et la chasse devraient aussi être introduites.

    Propriété et lutte des classes

    Ce serait une nouvelle atteinte au droit de propriété qui est systématiquement entravé par des couches juridiques. Ces personnes n’ont aucun droit sur ce qui ne leur appartient pas, le propriétaire étant libre de faire ce qu’il veut chez lui.

    C’est aussi une nouvelle démonstration qu’en France, il est impossible de résoudre localement un problème local en appliquant le principe de subsidiarité qui est pourtant indispensable au bon fonctionnement de la démocratie.

    Comme d’habitude, nous sommes dans un contexte de lutte des classes comme l’énonce le site de l’association :

    « Entre les riches propriétaires peu scrupuleux et les communes aux marges de manoeuvre étriquées, les chemins ruraux peinent à résister . […] La recrudescence de grandes clôtures bloquant la circulation des animaux et polluant la beauté de nos paysages nous a conduit à nous engager également pour lutter contre le fléau de l’engrillagement. […] Aujourd’hui, une poignée de grands patrons  parisiens se retrouvent exclusivement entre eux à la chasse derrière les grillages quelques dimanches par an où sont massacrés 140 à 160 animaux par journée de chasse sans penser à tous les animaux blessés qui vont mourir dans d’atroces souffrances car non recherchés par des chiens de sang : ce n’est pas l’éthique de la chasse ! »

    Le décor de la tragédie est donc planté : d’un côté de riches propriétaires sans scrupules aimant faire souffrir gratuitement des animaux et de l’autre de paisibles promeneurs solognots ou touristes dont la vue et le cœur sensibles sont agressés.

    Cher lecteur à la perspicacité légendaire, vous savez désormais qui sont les gentils et les méchants qui doivent être mis hors d’état de nuire par le législateur.

    Le propriétaire, éternel coupable

    Le problème aurait pu être traité à l’échelon communal, départemental ou même – soyons fou – régional. Mais non : désormais Barbara Pompili, ministre de la Transition écologique, planche sur ce dossier et il est question de mettre les Landes, la Normandie et le Sancerrois au même régime.

    Je ne chasse pas mais je suis propriétaire d’un domaine forestier dédié à l’exploitation. Ce domaine n’est pas engrillagé car ce sont des frais considérables et la clôture peut être un inconvénient au débardage du bois en limite de propriété. Ce territoire est loué à des chasseurs ruraux et locaux qui assurent le travail de régulation du gibier : éviter la prolifération des chevreuils qui nuiraient à la régénération naturelle de la forêt, ces animaux friands des jeunes pousses d’arbre, et organiser des battues aux sangliers qui ravagent leurs cultures.

    Je constate une augmentation de la pénétration en propriété privée : des promeneurs dont certains ne respectent pas les panneaux et avis leur demandant de rester sur les chemins, qu’ils soient à servitude rurale ou carrément privés, des amateurs de motocross et de quad qui dégradent les chemins d’exploitation et lâchent sans scrupule leur pollution sonore. Sortir des chemins c’est massacrer la régénération naturelle que les propriétaires favorisent par des coupes sélectives.

    Précisons aussi qu’en tant que propriétaire, il est obligatoire de souscrire une assurance civile pour vous prémunir d’un accident corporel que pourraient subir ceux qui ont pénétré dans votre propriété. Ces accidents pouvant être graves en cas de chute d’arbre, cette police est coûteuse.

    Il est donc normal que certains propriétaires veuillent lutter contre de multiples violations nuisibles.

    Une législation sur la propriété deux poids deux mesures

    Résumons : en France, une nouvelle loi nationale va encore enrichir un corpus législatif pléthorique, faisant peser de nouvelles contraintes sur des propriétaires pour circonscrire quelques peut-être rares abus très localisés. Ces propriétaires ne sont eux-mêmes jamais défendus par la loi lorsque la libre jouissance de leur bien est entravée ou lorsqu’ils subissent des violations à répétition de leur propriété.

    Ils sont même tenus de payer pour que certains puissent impunément pénétrer chez eux afin de couvrir les risques encourus par les impétrants irresponsables. Une nouvelle fois, le droit de propriété est bafoué.

    La forêt n’est pas un bien commun

    La forêt n’est pas un bien commun , elle est en France majoritairement privée et majoritairement non clôturée. Trois quarts des 12,2 millions d’hectares que compte la France appartiennent à des personnes privées. Certains domaines sont traversés par des chemins ruraux et comportent dans ce cas une servitude de passage. Il est d’ailleurs révélateur de voir que souvent les chemins d’exploitation sont mieux entretenus par les propriétaires privés que les chemins ruraux délaissés par les communes.

    Beaucoup de cette forêt française – et notamment celle qu’aiment tant arpenter les 700 membres de l’Association des amis des Chemins de Sologne – a été créée de toutes pièces par des initiatives privées au XIXe siècle. S’il n’y avait pas eu les physiocrates , les promeneurs ne pourraient que patauger dans des marais insalubres. En 1767, le subdélégué d’Avranches estimait qu’un tiers de la France était constitué de landes et de marais .

    Sous l’influence de ces penseurs qui entendaient domestiquer harmonieusement la nature, la Sologne a été drainée et plantée. Les bois étaient cependant de piètre qualité et plus propices à abriter du gibier qu’à fournir du bois d’œuvre, contrairement aux riches forêts du Morvan.

    Néanmoins, pour trouver des débouchés, Boësnier puis Gauvillier vont introduire l’industrie de la briqueterie et de la tuilerie dont les fours seront alimentés avec ce bois, ce qui explique que de nombreuses habitations soient en briques. On peut écrire que ces physiocrates furent les premiers écologistes avec toutefois une nuance de taille : leur propre argent et non pas celui des contribuables servait à leurs expériences.

    À notre époque, l’État centralisé se mêle de tout, prétend protéger des intérêts très particuliers en nuisant aux intérêts de chacun qui sont la protection de la liberté, de la propriété et de la sûreté de chacun et non pas de quelques-uns. Il serait temps de revenir à la stricte égalité de traitement face à la loi comme je le défends dans mon dernier livre, Non l’État ne nous protège plus .

    Dans le cas de l’engrillagement, la loi protègerait l’intérêt de quelques individus voulant jouir d’une propriété privée qui n’est pas la leur. C’est le principe socialiste : utiliser de faux arguments pour se donner bonne conscience afin de violer les droits naturels des autres.

    Mise à jour : 13/01/2021 à 11h30